Imóveis é aposta de investimento em momento de instabilidade

Os receios quanto aos depósitos bancários e a «psicose do risco» estão a levar pessoas com liquidez a investir no mercado imobiliário, que também atravessa uma forte procura pelo arrendamento, dizem fontes do setor.

«Estava a abrir-se uma janela de oportunidade para os arrendamentos - as pessoas não estavam a conseguir vender portanto a última solução que restava era arrendar - mas agora há muita gente a pegar nos depósitos bancários e a aplicar em casas», disse à Lusa Nuno Gomes, o vendedor nº1 da rede de imobiliárias Remax.

«Vendi quatro casas na semana passada e duas delas foi com esse fim. As pessoas pensam 'eu tenho este dinheiro aplicado e quero investir num imóvel', como sabem que o mercado está em baixo, então esta é a melhor altura para investir. E quando isto subir vão ganhar duplamente», explicou.

O director de comunicação da ERA Portugal, Jorge Garcia, diz que também as lojas desta promotora têm sentido no último mês a nova tendência, que considera surpreendente.

«É uma surpresa. Temos lojas no nosso universo que [no último mês] tiveram os melhores resultados de sempre», revelou Jorge Garcia, que, no entanto, não consegue identificar as zonas ou o tipo de casas que são mais procuradas por este tipo de investidor.

«Trata-se, sobretudo, de negócios baseados no preço, desde o Fogueteiro à Expo. Neste momento há oportunidades no mercado imobiliário como nunca houve» com casas «vendidas a preços abaixo de leilão», disse o responsável da ERA.

A tendência identificada pelo sector começou a intensificar-se desde há um mês, quando a crise financeira com origem nos Estados Unidos se alastrou às entidades financeiras europeias e entrou nos noticiários nacionais.

Jorge Garcia considera que «no meio de toda esta turbulência, com toda esta 'psicose' do risco, as pessoas sentem que uma casa é um bem seguro».

Uma opinião partilhada também por Nuno Gomes, da Remax. «Os investimentos em terra e tijolos, costuma-se dizer, normalmente são garantidos. Faz parte da nossa cultura», frisou.

Ainda assim, o movimento de fundo dos últimos meses tem sido o arrendamento. «A procura do arrendamento disparou exponencialmente [nos últimos meses]. O problema é que a oferta não se consegue ajustar», referiu Jorge Garcia.

O director da ERA explicou que «até aqui a oferta estava vocacionada para nichos de mercados muito específicos - estudantes, quadros superiores estrangeiros - pessoas com necessidades de arrendamento de seis, oito meses a um ano, de curta duração».

Nos «arrendamentos de longa duração o mercado não existia», mas «agora que existe procura, não há oferta para satisfazê-la».

Jorge Garcia admite que o mercado português pode tomar o mesmo caminho que Espanha. «Em Espanha os promotores que têm 'obra nova' e não conseguem vendê-la estão a arrendá-la», afirmou.

O director da revista Confidencial Imobiliário, Ricardo Guimarães, disse à Lusa que o aumento da procura no mercado de arrendamento prende-se essencialmente com «as alterações nos critérios dos bancos, subidas das taxas de juro e dificuldade na obtenção de créditos».

«Tudo isto tornou mais difícil a compra de uma casa», frisou o director da revista que regularmente elabora um Índice Confidencial Imobiliário (ICI).

O ICI utiliza como amostra a base de dados do site imobiliário LardoceLar.com, que reúne a oferta de mais de 450 mil fogos de 1.400 empresas de mediação e promoção imobiliária.

«Ainda assim, apesar de um maior dinamismo no mercado do arrendamento, não observamos uma grande variação no valor médio das rendas», ressalvou.

De acordo com os dados mais recentes da Confidencial Imobiliário, relativos ao segundo trimestre do ano, o valor médio das rendas em Lisboa subiu 2 por cento, com algumas freguesias - Alto do Pina (+9 por cento), Benfica (+8 por cento), Anjos, Nossa Senhora de Fátima, São Francisco Xavier e São João (todas +7 por cento) a liderarem as subidas.

São João de Brito (uma descida de 9 por cento) e Encarnação (quebra de 6 por cento) foram as freguesias lisboetas onde as rendas mais desceram no segundo trimestre.

Já no Porto, o valor médio do arrendamento caiu 3 por cento. Para o presidente do Instituto da Construção e Imobiliário (InCI), Hipólito Ponce de Leão, «o único problema do mercado do arrendamento em Portugal hoje em dia é que precisa de arrancar e de se desenvolver».

A concorrência, reforçou Ponce de Leão, depois fará com que o valor das rendas comece a competir com as prestações que banca pede por um crédito à habitação.

Diário Digital / Lusa 

Imóvel novo... ou usado?

 |O que pesar na balança para saber se vale a pena ser o primeiro proprietário de um apartamento ou se é melhor adquirir um mais antigo

 

Fabiano Accorsi

Crianças brincam em prédio recém-lançado na Chácara Flora, em São Paulo: maior potencial de valorização

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Por Juliana Garçon

EXAME Os músicos Myrthes e Natan Marques estão de mudança para um apartamento em Perdizes, na zona oeste da capital paulista. O imóvel não possui nenhum equipamento de lazer, em contraste com a fartura do prédio onde o casal mora atualmente, no bairro vizinho de Sumarezinho, um condomínio que conta com playground, piscina, quadra esportiva, academia e churrasqueira. “Quando nosso filho era ainda uma criança, fazíamos as festinhas de aniversário na área da churrasqueira”, diz Myrthes. “Mas hoje ele tem 19 anos e não passa mais as tardes na piscina ou jogando bola.” O casal tinha a opção de adquirir um imóvel novo com ainda mais serviços ou procurar um apartamento usado. Pesando os prós e os contras, Myrthes e o marido chegaram à conclusão de que valia a pena comprar um imóvel mais antigo, de 190 metros quadrados — praticamente o dobro do tamanho do atual. Para compensar a ausência de opções de lazer, o futuro endereço tem cômodos mais espaçosos, janelas amplas e pé-direito alto.

Em grandes cidades, como São Paulo, o tamanho médio dos apartamentos encolheu em torno de 20% nos últimos 25 anos, de acordo com estimativa do empresário Maurício Eugênio, da consultoria Elite Inteligência Imobiliária. Para quem valoriza o espaço e não está disposto a gastar mais por isso, como é o caso de Myrthes e Natan, a melhor alternativa é comprar um imóvel mais antigo. Em geral, um imóvel que nunca foi habitado custa pelo menos 30% mais que um usado em excelente estado de conservação, do mesmo tamanho e na mesma região. Essa diferença tende a aumentar porque, antes de receber os moradores, os imóveis zero-quilômetro precisam de acabamentos, revestimentos e itens como armários, gabinetes, louças de banheiro e de cozinha, chuveiros, espelhos de luz e tomadas — detalhes que, dependendo da qualidade do acabamento e das peças, podem representar um gasto adicional de até 30% do valor do imóvel.

Embora os imóveis em prédios recém-construídos sejam mais caros, eles têm a vantagem da liquidez. Como a demanda por apartamentos com até sete anos é grande, a revenda costuma ser, em média, mais rápida e mais próxima do preço pedido pelo proprietário. Outro ponto a favor dos novos é a taxa de valorização. Um levantamento do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) aponta que, em 2007, o preço dos imóveis usados subiu bem menos que o dos novos. Na cidade de São Paulo, por exemplo, os usados tiveram valorização de cerca de 10% no ano passado. Já os novos subiram 19% em bairros de maior potencial, como Tatuapé e Morumbi. Levando-se em conta a projeção de que esses percentuais serão mantidos nessa proporção nos próximos anos, não resta dúvida de que os imóveis novos são mais atraentes do ponto de vista estritamente financeiro. “O problema é que a aquisição da casa onde sua família vai morar não é mera aplicação financeira, não dá para pensar apenas no possível retorno que dará”, diz Sergio Manoel Correa, consultor financeiro da LLA Investimentos. Correa argumenta que a casa própria precisa, acima de tudo, atender aos anseios dos moradores. “É o caso de uma pessoa que gosta de morar no térreo ou no 1o andar para ficar de frente para a copa de árvores ou para não precisar pegar o elevador”, diz Correa. “Alguns dirão que os andares altos são os mais valorizados, mas é preciso privilegiar a qualidade de vida e a felicidade do morador no dia-a-dia.”

Na tentativa de seduzir os potenciais compradores, as construtoras têm projetado prédios para atender às necessidades da vida moderna. Os cômodos já vêm preparados para a instalação de ar-condicionado e são repletos de pontos de saída de luz (tomadas), de telefonia e de TV a cabo. A cozinha tem nichos para receber fornos de microondas e lavadoras de pratos. Na garagem, o número de vagas é maior do que nos imóveis usados — um apartamento de quatro dormitórios costuma ter ao menos três vagas.

Num prédio mais novo, é comum a segurança contar com circuitos internos de vídeo e profissionais de empresa especializada que fazem ronda 24 horas por dia. A estrutura de lazer — que pode incluir salas para balé e musculação, piscina para hidroginástica, brinquedoteca e lan house — elimina o inconveniente dos deslocamentos em grandes cidades. É por isso que, enquanto Myrthes e Natan decidiram migrar para um imóvel mais velho, o casal Francisco e Daniela Sanches resolveu trilhar o caminho inverso. Eles aguardam ansiosamente a conclusão das obras de um apartamento que compraram num condomínio no bairro da Aclimação, na zona sul de São Paulo. Um dos maiores atrativos é o playground, onde seus dois filhos poderão brincar em segurança.

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Possui mais equipamentos de lazer e esportes e serviços de conveniência

Usado

Você tem maior poder para barganhar descontos no valor de aquisição

Tem acabamento e itens básicos ausentes num imóvel novo, como gabinetes e armários

Tem cômodos mais amplos. Em geral, o pé-direito é mais alto e as janelas são maiores

Os dois exemplos acima mostram que a escolha de um imóvel novo ou usado depende das prioridades e das necessidades de cada um. Se a pessoa busca espaço e preço, o imóvel antigo pode ser a alternativa mais interessante, de maneira geral. Se ela valoriza mais a conveniência e a infra-estrutura de lazer, o imóvel novo tende a ser a melhor opção. Há vários outros aspectos para analisar e colocar na balança. Um deles é o valor do condomínio. A exemplo do que ocorre com um carro com vários anos de fabricação, um imóvel usado se deteriora mais rapidamente e pode exigir gastos imediatos com pintura e manutenção de tubulações e rede elétrica. “Para comprar um imóvel com mais de 30 anos, é preciso redobrar a atenção com a qualidade dos material usado”, diz o consultor Eugênio, da Elite Inteligência Imobiliária. Os prédios novos são administrados por empresas especializadas, o que, teoricamente, aumenta a chance de manter os custos sob controle. Os gastos com a estrutura e os equipamentos são geralmente rateados entre um número alto de unidades, o que reduz o valor que cabe a cada morador.

Projeto permite migração para crédito imobiliário que ofereça menor taxa de juro

SÃO PAULO - Tramita no Senado, na CAE (Comissão de Assuntos Econômicos), o Projeto de Lei 298/06, de autoria do senador Paulo Paim (PT-RS), que prevê a uma instituição financeira que ofereça melhores taxas de juros quitar, em nome do mutuário, o respectivo saldo devedor, com simultânea celebração de um novo acordo de financiamento. Dessa forma, o tomador de crédito imobiliário poderá trocá-lo por outro que ofereça taxas de juros mais baixas.

Para o senador, a provação do projeto irá garantir a expansão do crédito imobiliário e permitir a concorrência entre os agentes financeiros, o que beneficiará diretamente o consumidor.

Financiamento
Caso a proposta de Paim seja aprovada, Os novos contratos de financiamento deverão obedecer a legislação específica do Conselho Monetário Nacional, que regula os financiamentos imobiliários.

Além disso, a proposta altera a Lei 10.931/04, exigindo, contudo, de acordo com a Agência Senado, que a nova instituição credora seja integrante do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos).

Segundo pesquisa divulgada no início de setembro pelo Creci-SP (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis), no sétimo mês do ano, cerca de 35,42% dos imóveis comprados em São Paulo foram financiados, sendo que a CEF (Caixa Econômica Federal) respondeu por 80,88% do montante financiado pelos bancos.

Por: Equipe InfoMoney

25/09/08 - 14h12
InfoMoney

Financiamento sem entrada permite ao brasileiro passar de inquilino a proprietário

SÃO PAULO - Financiamento que permite o pagamento parcelado de até 100% do valor do imóvel tem permitido a muitos brasileiros que troquem o papel de inquilino pelo de proprietário. Aquele valor do orçamento que, antes, era destinado ao pagamento de aluguel, agora, já pode ser usado para a aquisição da casa própria.

De acordo com o presidente do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), José Augusto Viana Neto, existem no Brasil seis milhões de inquilinos, sendo que dois milhões dessas pessoas vivem em favelas. "Com certeza, iniciamos uma nova era no mercado de habitação no Brasil", disse.

Financiamento total do imóvel
O financiamento que permite aos brasileiros passarem de inquilinos a proprietários foi anunciado pela Caixa Econômica Federal no começo deste mês. Trata-se do financiamento de 100% do valor do imóvel com recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) em até 30 anos.

Para o pagamento em até 240 meses, o financiamento poderá ser de até 100%. No caso de 300 meses, a possibilidade de financiamento será de 90%, e para aqueles que precisarem de 301 a 360 meses, 80% da quantia total poderá ser financiada.

Valor do imóvel
No que diz respeito aos valores dos bens, os limites variam de região para região. No Distrito Federal e em municípios das áreas metropolitanas de Rio de Janeiro e São Paulo, o valor chega a R$ 130 mil, por exemplo.

"Os valores de financiamento atendem uma faixa de mercado de pessoas que não dispõem de uma poupança para dar entrada, que só podem assumir o valor da prestação e que jamais teriam condições de pagar um aluguel e poupar ao mesmo tempo para dispor desse valor de entrada", afirma Viana.

Ainda segundo ele, muitas pessoas têm medo de sacar o dinheiro do FGTS para a compra da casa própria e, depois, ficarem desempregados e desamparados para o pagamento das prestações. O tipo de financiamento da Caixa chega para atender a este público, principalmente a baixa renda.

Por: Flávia Furlan Nunes

26/09/08 - 13h28
InfoMoney

Imóveis: decreto prolonga prazo do empréstimo consignado para servidores

SÃO PAULO - Os servidores públicos terão mais tempo para a amortização total do valor referente a empréstimo consignado destinado à compra de imóveis. Por meio de decreto publicado no DOU (Diário Oficial da União) na última segunda-feira (22), o governo corrigiu disposição anterior, que estabelecia prazo de 60 meses para o pagamento do empréstimo.

Alteração
Em decreto de fevereiro de 2008, ficou definido que os empréstimos consignados realizados por servidores deveriam ser amortizáveis em um período máximo de cinco anos. O prazo, entretanto, é considerado curto para a quitação de empréstimos com valor necessário para a compra de um imóvel.

A publicação da segunda-feira traz a ressalva excluindo os empréstimos para financiamento de imóveis residenciais. Os outros tipos de desconto em folha de pagamento, desde empréstimos tradicionais até o financiamento de automóveis, continuam com o prazo limite previamente estabelecido.

O texto do DOU também define o limite de comprometimento da renda dos funcionários públicos com os empréstimos consignados. "A soma mensal das consignações facultativas de cada consignado não excederá a 30% da respectiva remuneração, excluído do cálculo o valor pago a título de contribuição para serviços de saúde patrocinados por órgãos ou entidades pública", descreve o decreto.

Perda de fôlego
O crédito consignado tem diminuído em volume, inclusive no setor público. Os juros baixos cobrados pelo setor fazem que a operação não se torne interessante para os bancos, conforme explica o vice-presidente da ABBC (Associação Brasileira de Bancos), Renato Oliva.

No primeiro semestre de 2008, segundo Oliva, houve excesso de regulação, que, em alguns casos, prejudicou a oferta de crédito consignado. "Com teto baixíssimo de juros, é quase impossível para o banco se interessar pela operação."

Já no setor privado, o presidente da ABBC afirmou que o consignado "veio para ficar". Ele afirma que é possível projetar para o segmento um crescimento de 20% ao ano, em contraste com a previsão de estabilidade para as demais categorias. O que impulsiona o avanço da modalidade de empréstimo é a baixa taxa de juros, aliada à facilidade do desconto direto em folha de pagamento.

Por: Equipe InfoMoney

25/09/08 - 14h34
InfoMoney

Classes C e D darão fôlego ao mercado imobiliário nas próximas décadas

SÃO PAULO - Os segmentos ditos econômicos e super econômicos de imóveis, voltados para as classes C e D, darão fôlego ao mercado imobiliário nas próximas décadas. A opinião é do diretor da Plano & Plano Construções e Participações Ltda, Rodrigo Uchoa Luna.

A aposta nas classes mais carentes é tão grande que, segundo o diretor, muitas empresas estão mudando o foco de produção para atender à demanda da chamada nova classe média. Além disso, acredita ele, o segmento é tão promissor que pode sustentar o mercado ante uma crise internacional.

Luna lembra, entretanto, a necessidade do empresariado local ficar atento e, junto com o governo, lutar para preservar o que já foi conquistado, especialmente entre as classes C e D. "Os pilares de sustentação de nosso ciclo virtuoso chama-se emprego e renda. Se o comprador não tiver recursos e crédito, o mercado vai à mingua", alerta.

Mercado
Segundo Luna, tais segmentos são um grande nicho de mercado, que cresceu nos últimos anos por conta do amadurecimento econômico, do aumento do emprego e da renda da população, além das facilidades na obtenção de crédito.

"Nos últimos 3 ou 4 anos, assistimos a uma série de fatos que foram preponderantes para que as classes carentes por habitação fossem atendidas (...) Só para se ter uma idéia, o mercado nacional evoluiu algo em torno de 377% em apenas 3 anos", disse.

Por: Equipe InfoMoney

30/09/08 - 11h23
InfoMoney

Construir moradia e manter a dignidade

9 de Outubro de 2008 - Há poucos meses, foi entregue à Câmara dos Deputados Proposta de Emenda Constitucional (PEC) da Habitação, que propõe ao governo a destinação de 2% dos recursos da União e 1% dos Estados e municípios para habitação popular. 

Resultado de decisão conjunta e inédita de empresários, representantes de movimentos populares por moradia, centrais sindicais e parlamentares das mais diferentes legendas e linhas ideológicas, a PEC pretende solucionar definitivamente o déficit habitacional de oito milhões de moradias.

Por muito tempo, o mercado imobiliário relutou em carimbar dinheiro para habitação, pelo risco de a medida não ser aceita socialmente. Mas não é mais possível conviver com grande parcela da população morando em condições precárias, cujas causas são refletidas na saúde, educação e qualidade de vida.

As famílias de baixa renda ficaram décadas relegadas à própria sorte e contribuíram com isso, além do governo, empresários, que para sobreviver voltaram os olhos para a fatia do mercado com condições de pagar o preço de uma unidade habitacional.
Esse movimento foi impulsionado com a extinção do Banco Nacional de Habitação (BNH), em 1986. Naquela década, ainda como fruto do "milagre brasileiro", eram produzidas e comercializadas ao ano em torno de 600 mil unidades. Não cabe julgar se a política habitacional era a mais correta, o fato é que existia.

Outro fator que levou o mercado a atender predominantemente as classes A e B nas décadas seguintes foi o alto índice inflacionário, muitas vezes superior a 90% ao mês. Não há nada pior para a indústria da construção civil e imobiliária do que inflação e insegurança jurídica. Na rota desse movimento de escassez de recursos financeiros dos bancos, as empresas passaram a parcelar o preço do produto final, assumindo riscos compatíveis aos agentes financeiros.
Com a estabilidade econômica do Plano Real, o controle da inflação, a consolidação de marcos 

regulatórios e o retorno, em 2004, dos bancos ao crédito imobiliário, criou-se a possibilidade de ampliar a produção de novos imóveis e o financiamento de boa parcela da população de média renda. Com a aprovação desta PEC a indústria da construção civil poderá despender esforços para atender a população de baixa renda, principalmente a que compõe maior volume do déficit habitacional. Mas mudanças legais ainda se fazem necessárias e urgentes. Na cidade de São Paulo, por exemplo, o Plano Diretor, de 2002, e a Lei de Zoneamento, de 2004, criaram espaços exclusivos para a construção de Habitações de Interesse Social (HIS), dentro das Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis). O mecanismo, cuja intenção foi induzir a produção de habitações de interesse social, na prática não funcionou.

Efetivamente, poucos projetos foram aprovados em Zeis, contrariamente às ocupações irregulares, que só cresceram. Atualmente, a cidade abriga 1.565 favelas, conforme dados da Secretaria Municipal de Habitação.
Ao engessar a atividade imobiliária com mecanismos de indução à produção de moradias para baixa renda em locais determinados por lei, a prefeitura inviabilizou o instituto das Zeis. Os empreendedores imobiliários estão convencidos sobre a importância de atender à grande demanda por HIS, mas esse adensamento tem de acontecer dentro de regras claras e flexíveis de zoneamento. Da forma como está, estimula-se o surgimento de guetos e o fortalecimento da exclusão social.

Com a aprovação da PEC, os empresários poderão construir HIS em várias regiões da cidade, independentemente de serem ou não classificadas como ZEIS, aproveitando a infra-estrutura instalada. O centro da cidade de São Paulo, por exemplo, possui amplas condições de abrigar novas moradias, de maneira a impulsionar a recuperação de áreas degradadas. Com estímulo à produção de habitações dignas naquela região, o tecido urbano se tornará, efetivamente, vivo, haverá aproximação da moradia com local de trabalho e conseqüente melhora no trânsito. A zona central liga-se aos demais bairros da cidade, pois concentra grande volume de linhas de metrô - transporte rápido e eficiente - e corredores de ônibus.

Assim como no restante do País, 84% do déficit habitacional paulista está concentrado em famílias que ganham até três salários mínimos. Para elas, é preciso subsídio, que não se dá só com dinheiro, mas também com políticas compensatórias, como isenção fiscal para as habitações de interesse social - a cada unidade construída, mais de 30% do investimento custeia impostos.
Infelizmente, o brasileiro acostumou-se com a solução dos "puxadinhos". A filosofia da autoconstrução estimula a informalidade e o aumento das ocupações em áreas inadequadas e de risco. A saída lógica está na produção de moradias formais e em escala. Reformas necessárias devem ser promovidas a fim de que todos possam morar, viver dignamente e usufruir os benefícios de uma nação socialmente justa. 

kicker: Atualmente, a cidade de São Paulo abriga 1.565 favelas, de acordo com dados da Secretaria Municipal de Habitação 

(Gazeta Mercantil/relatorio - Pág. 3)(Cláudio Bernardes - Vice-presidente do Secovi-SP e pró-reitor da Universidade Secovi )